2020 年两会政府工作报告解读 ： “ 房住不炒”， 因城施策

1. 宏观经济：不设经济增长目标， 聚力“六稳” “六保”。2019 年，受内外因素影响，特别是在中美贸易争端带来的外部压力下，国内经济呈现下行态势，但也表现出较强韧性，完成了全年既定增长目标。2020 年，新冠疫情的全面爆发，给全球经济发展带来了前所未有的挑战，一季度我国经济受到明显冲击。随着复工复产节奏的加速推进，国内经济正逐渐恢复，但尚未恢复至正常水平，且当前海外疫情仍在发酵，对我国经济发展仍带来较大不确定性。2020年作为全面建成小康社会和全面打赢脱贫攻坚战收官之年，此次不设GDP增长目标，体现出中央充分评估了当前全球发展形势，将稳就业（报告中近 40 次提到就业）、保民生等作为核心目标，有利于引导各方面集中精力抓好“六稳”、“六保”，将做好“六保”作为“六稳”,面对当前的发展环境， 中央在落实落细前期政策的 基础上，积极的财政政策更加积极有为，安排财政赤字率近年来 首次超过 3%，并且发行 1 万亿元抗疫特别国债；稳健的货币政策更加灵活适度，引导广义货币供应量和社会融资规模增速 明显高于去年 （2019 年底 底 M2 增长 8.7%），4 月 M2 增速已超 11%，并推动利率持续下行，降低融资成本，为经济恢复发展提供更加有力的资金环境。当前我国出口受到一定限制，加快释放内需潜力更加迫切，新基建投资、汽车消费等有待进一步激活，宏观政策将持续发力，促进经济全面回归常态。对于房地产行业来说，受益于较为宽松的货币环境，企业国内融资略有改善，融资成本下降，同时，购房者置业成本亦有所下调，供需两端资金面的改善对房地产行业均有一定支撑，房地产投资保持较快增长可期，进而促进宏观经济的稳定。另外，在“保就业”的目标下，居民收入明显下滑的预期或将有所缓和，亦将有利于市场的稳定。

2. 住房 政策：“房住不炒”，因城施策。

（1） 房地产市场 调控 方向。面对我国经济下行压力，中央保持房地产调控定力，坚持“房住不炒”基调不变，调控内容写入政府工作报告，亦体现中央力促资金等要素进入实体经济的决心，坚持住房回归居住属性。当前随着国内疫情得到有效控制，我国房地产市场正处在逐渐恢复通道，短期房地产调控仍将以“稳”为主，近期部分城市土地市场热度较高，未来不排除针对性政策的出台，促进房地产市场平稳健康发展。值得注意的是，本次“因城施策”写入政府工作报告，且删除了“落实城市主体责任”，新冠疫情爆发以来，多地灵活因城施策，从供需两端出台房地产调控政策，对房地产市场的稳定运行起到重要作用，另外也有广州、济南、青岛、乐山、赤峰等超 10 城出台有关放松限购、限贷等政策被撤回。未来在“房住不炒”总基调下，各地因城施策将更加灵活，以保障房地产市场的平稳运行。

（2 ） 老旧小区改造。今年以来，中央在重要会议上已多次强调要加强存量住房改造提升，以改善居民居住条件。本次政府工作报告中明确提出新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700 万户，比去年增加一倍，力度明显加大，改善居民居住条件的同时，亦可扩大内需，促进有效投资。2020年老旧小区将重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，在此过程中，亦为企业的介入创造了条件，特别是物业服务企业，市场空间也将得到进一步拓展。

      对于城镇棚户区改造来说，今年政府工作报告中并未提及，但今年是新三年棚改计划的收官之年，棚改整体仍有一定体量，或明显低于原计划量。棚改专项债恢复发行，但限定用在已开工项目，叠加货币化安置的比例大幅下降，棚改对房地产市场的支撑力度明显减弱，或更多地发力在基建投资领域。

（3 ） 土地 供给土地资源将进一步向人口流入城市倾斜。近期中央持续推进土地要素的市场化配置，一方面建立健全城乡统一的建设用地市场，推进农村集体经营性建设用地入市；另一方面，完善城乡建设用地增减挂钩政策，并探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。本次政府工作报告中亦强调赋予省级政府建设用地更大自主权，新增建设用地计划指标与城市吸纳人口落户数量挂钩，未来建设用地资源也将向中心城市进一步倾斜。

（4 ） 人才 流动。 除个别超大型城市外，各城市全面放开放宽落户已是大势所趋，户籍制度改革持续深化，城市群内户口通迁、居住证互认制度正在积极探索实行。未来城市人口流入的多少将直接取决于城市、区域基本面的竞争，产业的导入、医疗和教育资源等的优势也将进一步凸显。今年以来，济南、南昌、昆明、沈阳等地已全面放开落户或人才落户，另有多地出台降低人才引进门槛、加大人才补贴力度等政策，未来也将有更多城市在人才、人口落户方面落实跟进， “促进人才流动”的相关政策落地，也将促进人口要素的自由流动进入实质性发展阶段。

3. 区域 发展： 加快落实区域发展战略， 深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展 ， 成渝双城经济圈建设将加速

京津冀、长三角、粤港澳大湾区仍然是今年政府工作报告中提及的重点，近两年雄安新区、粤港澳大湾区、长三角区域一体化规划纲要已先后印发，今年各规划也将加速落地实施，更细化的政策或将有序推进，对区域内城市之间的互联互通、资源的自由流动均将产生积极带动，长三角、珠三角等城市群户籍准入年限同城化累计互认也在率先推动，将进一步带动人口要素在区域内的流动。继去年政府工作报告中提及“制定西部开发开放新的政策措施”后，2020 年 5 月 17 日，新时代 西部大开发相关指导意见出台，2020 年是西部大开发的第 21 年，第三个 10 年开启，西部进入大开放、大发展阶段。《意见》中明确指出鼓励 重庆、成都、西安等加快建设国际门户枢纽城市，西部大开发将依托中心城市以及城市群打造核心引擎，其中 成渝双城经济圈将成为西部重要增长极， 而在本次政府报告中又被重点提及，成渝地区的发展利好或将进一步呈现。在当前高铁网络以及 5G 时代，在财税、金融、产业、人才、用地等方面的政策支持下，西部地区未来发展仍有广阔空间，特别是中心城市和重点城市群，各资源要素将进一步向这些地区集聚。

对于房地产企业来说， 当前房地产市场分化格局更加明显，随着人口、 资本等要素 自由流动的加深 ，基本面更好的城市对 各要素 的吸引力更强，在 新增 建设用地指标与新增人口挂钩后，未来人口流入多的城市房地产市场的发展空间也将更大， 不同城市市场表现分化态势或将更加凸显。综合来看， 中心城市以及重点城市群依然 是最 值得企业 拓展和 深耕 的地区，但在这个过程中，房企投资聚焦下 更易出现 高价地 ， 企业 应理性投资、规避地王项目 。

本文章选自中指研究院